Służebności to ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomość. Ograniczają one własność przez to, że obciążają cudzą nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenia potrzeb innej osoby fizycznej, poza właścicielem.
Wyróżnia się trzy rodzaje służebności: gruntową, osobistą i przesyłu.
Służebności gruntowe i osobiste dzielą się na czynne i bierne. Specyfika służebności czynnej polega na tym, że można korzystać z innej nieruchomości w określonym zakresie np. poprzez korzystanie z drogi albo pobierając wodę. W przypadku służebności biernej mamy do czynienia z jej dwoma odmianami. W pierwszym przypadku służebność taka zakazuje właścicielowi nieruchomości, która jest obciążania, wykonywania określonych zachowań. Druga odmiana dotyczy zakazu wykonywania uprawnień określonych w przepisach prawa sąsiedzkiego (art. 148-150 k.c.).
Służebność gruntowa
Powstaje m.in. na skutek zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. Najczęściej ustanawianą służebnością gruntową jest służebność drogi koniecznej. Chodzi tu o sytuacje, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków. W takiej sytuacji właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. W spornych sytuacjach, służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona przez sąd. Służebność ta, może wygasać w wskutek jej niewykonywania przez 10 lat.
Służebność osobista
Najbardziej powszechnym i najważniejszym przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Najogólniej rzecz ujmując jest to prawo na rzecz oznaczonej osoby fizycznej do korzystania z nieruchomości lub jej części, co ważne wyłącznie w celu mieszkaniowym. Zakres służebności osobistej mieszkania i sposób jej wykonywania określają postanowienia umowy. Do ustanowienia służebności wymagana jest forma aktu notarialnego. Służebności osobistej nie można sprzedać ani w inny sposób zbyć. Prawo to nie podlega dziedziczeniu i wygasa najpóźniej w momencie śmierci uprawnionego.
W przeciwieństwie do służebności gruntowej – służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie. Każde mieszkanie obciążone służebnością może być kupione lub sprzedane. Nowy nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zastosować się do uprawnień osoby mającej służebność. Lokal będący przedmiotem takiej transakcji będzie miał zatem mniejszą wartość rynkową, pomniejszoną o wyliczoną przez rzeczoznawcę wartość służebności.
Służebność przesyłu
Jest trzecim rodzajem służebności i został wprowadzony do Kodeksu Cywilnego dopiero w 2008 r. Najczęściej jego przedmiotem jest korzystanie z urządzeń i instalacji służących do przesyłu energii elektrycznej, gazowej, płynów czy innych substancji. Prawo to, polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, którego własnością są wspomniane wyżej urządzenia. Przykładem takiej służebności jest sytuacja, gdy na działce należącej do prywatnego właściciela ma przebiegać linia wysokiego napięcia. Służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, a właścicielem sieci władnącej z mocy orzeczenia sądowego lub też na skutek zasiedzenia. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
