Czym jest?
Prawo pierwokupu to prawo określonej osoby do zakupu danej rzeczy w pierwszej kolejności. Definicja pierwokupu znajduje się w Kodeksie Cywilnym, który mówi o tym, iż prawo pierwokupu jest niepodzielne i niezbywalne. Oznacza to, że nie można przenieść tego prawa na inną osobę jak również nie można skorzystać z niego częściowo. Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu uaktywnia się, dopiero wtedy, gdy ktoś będzie chciał sprzedać określoną rzecz. Jeśli właściciel rzeczy nie chce jej sprzedać, to osoba, której przysługuje prawo, nie będzie mogła z niego skorzystać.
Oczywiście sprzedający może sprzedać oznaczoną rzecz innej osobie, ale tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykorzysta swojego prawa. Można więc uznać, że jest to swego rodzaju rezerwacja.
Kto może z niego skorzystać?
Prawo pierwokupu nieruchomości funkcjonuje w różnych okolicznościach, jego źródłem może być zarówno umowa jak i szczególny przepis ustawy. Pierwokup nieruchomości służy przyznaniu osobie fizycznej lub prawnej pierwszeństwa do nabycia domu, lokalu lub działki. Szczególne uregulowania określają np. zasady pierwszeństwa przy wykupie mieszkania od gminy. To ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. wskazuje zasady pierwszeństwa przy wykupie mieszkań należących do gminy. Wspomniany akt prawny mówi, że pierwszeństwo w nabyciu mieszkania posiada osoba będąca aktualnym najemcą tego lokalu z umową najmu zawartą na czas nieokreślony. Takie prawo w praktyce bywa bardzo korzystne, jeżeli jest połączone z bonifikatą, czyli obniżką ceny zakupu o określony procent. Wartość bonifikaty zależy od wielu czynników, ale jej wysokość może wynosić nawet 95%.
Istnieje również prawo pierwokupu nieruchomości rolnych, które zostało uregulowane w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. I tak, ustawodawca zagwarantował w pierwszej kolejności dzierżawcy takiej nieruchomości, prawo do jej pierwokupu.
Inną grupę podmiotów mogących skorzystać z prawa pierwokupu są gminy i Skarb Państwa – w odniesieniu do nieruchomości innych niż rolne. W przypadku gminy prawo pierwokupu występuje w kilku przypadkach, m.in., jeśli nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków lub jeżeli nieruchomość leży na terenie przeznaczonym na cele publiczne. Gmina ma prawo pierwokupu również, gdy sprzedaż dotyczy niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedającego od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
W momencie, gdy decydujemy się na zakup takiej nieruchomości musimy pamiętać o poinformowaniu osoby posiadającej prawo pierwokupu o naszych zamiarach. U notariusza zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży, a przeniesienie własności na rzecz kupującego nastąpi dopiero w przypadku nieskorzystania przez podmiot uprawniony z prawa pierwokupu lub upłynięcia terminu ustawowo oznaczonego na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Uprawniony ma ściśle określony czas na skorzystanie ze swojego prawa, w kontekście sprzedaży nieruchomości jest to miesiąc, a w odniesieniu do innych rzeczy – tydzień. Oczywiście czas liczy się od otrzymania zawiadomienia od sprzedającego o chęci sprzedaży. Jeżeli nie zareaguje na pismo i nie zechce wykupić nieruchomości jej przywilej przepada.
Jeśli zakupimy mieszkanie bez poinformowania osoby z prawem pierwokupu ma ona możliwość rościć sobie odszkodowanie. Umowa wciąż będzie ważna, prawo pierwokupu wygaśnie, lecz może to się wiązać z dodatkowymi kosztami związanymi z zadośćuczynieniem. Wysokość roszczenia odszkodowawczego mieści się w granicach tzw. negatywnego interesu umownego. Jest to szkoda wynikła z niedojścia umowy do skutku (wydatki na korespondencję, przejazdy itp.), ale już nie utracone korzyści z niedoszłej do skutku umowy.
Należy zaznaczyć, że prawem pierwokupu może być objęty każdy przedmiot umowy sprzedaży, także rzeczy ruchome, nie tylko nieruchomości. Ważną zasadą, związaną z prawem pierwokupu jest też to, że jeżeli mamy do czynienia z kilkoma uprawnionymi, a niektórzy nie korzystają ze swojego prawa, pozostali mogą wykonać je w całości. Wpis o prawie pierwokupu ma swoje miejsce w III dziale księgi, lecz nie ma ustawowego obowiązku wpisania do księgi wieczystej informacji o prawie pierwokupu.
